高層ビル建設における意思決定に
関する研究
701-364
山本康晴
はじめに
•
近年六本木ヒルズやなんばパークスなど、
高層ビルの建設が相次いでいる。建設費用
を回収して、さらに利益を得るためには、回収
期間の計画や賃貸料の設定が重要である。
以上の問題について、モデルを構築し解析す
ることによって代替案の優劣の検討を行う。
問題設定
代替案1
30階
計画年数50年
家賃をそのままにする
数年後
老朽化
家賃を値下げする
代替案2
代替案1と代替案2のどちらがよいか意思決定する。
前提条件と記号の設定
面積=1000㎡
分
譲
部
分
B:分譲価格(円/部屋)
X年後
t:撤退していく店舗数(店舗)
n≦15
店
舗
部
分
A:店舗家賃(円/年・店舗)
C2:管理費(円/年・㎡)
C1:建設費(円)
u:家賃が下がる率(u≦1)
本論
•
•
•
以下、各代替案の計画期間における
キャッシュフローの総和の定式化を行う。
なお、高層ビルは1年後に完成する予定で
ある。
任意の年に生じるすべての収入および収
支は、その年末にすべて換算されているも
のとする。
代替案1
4B(30  n[) S  P]1i
50
{
25An[ M  P]ix
0
1
2
3
4
5
…
x-1
50C・
・1000[M  P]i50
2 30
C1
jx
A(25n  a j t )(1 [ S  P]ij )}
…………
x
aj
50
a j  j  x 1
(年)
代替案2
4B(30  n[) S  P]1i
50
{ 25A(1  u)
jx
25An[ M  P]
i
x
0
1
2
3
4
5
…
x-1
50C・
・1000[M  P]i50
2 30
C1
aj
n(1 [ S  P]ij )}
…………
x
aj
50
a j  j  x 1
(年)
数値例による検討
面積=1000㎡
分
譲
部
分
B:分譲価格 1億2千万(円/部屋)
10年後
t:撤退していく店舗数 2(店舗)
N=10
店
舗
部
分
A:店舗家賃 1800千(円/年・店舗)
C2:管理費 600(円/年・㎡)
C1:建設費 100億(円)
u:家賃が下がる率 5%
代替案1
総収入¥24,815,415
,316
¥9,320,388,
350
¥3,838,591,
277
0
1
2
3
4
5
…
x-1
¥11,656,435
,690
…………
x
¥2,353,492,
830
aj
50
(年)
a j  j  x 1
総費用¥12,353,492
,830
¥10,000,000
,000
純利益¥12,461,922
,487
代替案2
¥9,320,388,
350
総収入¥25,814,617
,029
¥3,838,591,
277
0
1
2
3
4
5
…
x-1
¥12,655,737
,502
…………
x
¥2,353,492,
830
aj
50
(年)
a j  j  x 1
総費用¥12,353,492
,830
¥10,000,000
,000
純利益¥13,461,124
,199
結果
• ho=代替案1の純利益―代替案2の純利益
=\ー999,201,712
• ho<0より代替案2を採択したほうがよい。
今後の課題
• 数値例を実際の市場のデータをもとに考える。
• 老朽化について考える。
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