信託事業
土地信託事業
2回
0400‐15‐5211
田中 優紀
1.信託とは
委託者が受託者(ex.信託銀行)に財産権を引
き渡し、一定の目的に従い、受益者のために、
受託者がその財産の管理・運営・処分をする
こと。
財産の種類や信託終了時の信託財産の返還
方法・運用方法により、さまざまに分類される。
 信託業務の分類
信託業務
金銭信託
金銭以外の信託
信託終了時
信託終了時
金銭で交付
現物有姿で交付
貸付信託
年金信託
投資信託など
ファンドトラスト
従業員特殊信託
など
有価証券信託
住宅ローン信託
動産信託
土地信託など
包括信託
2.土地信託
 土地の有効活用を目的に、地主が委託者兼受益
者として信託銀行に土地を信託し、信託銀行は
受託者として企画立案から資金調達、建物の発
注・管理・運営までを信託銀行が行う。そのようにし
て得られた収益から諸経費を差し引いたものを受益
者である地主に配当する。
 1986年から民有地だけでなく、国・公有地にも適用
可能となる。
 土地信託には、賃貸型土地信託と処分型土地信託
の2種類がある。
・賃貸型土地信託
信託財産である土地の上に建物を建設し、長期に
不動産の賃貸事業を行う信託で、信託終了時には
現状のまま信託財産が受益者に交付される。
・処分型土地信託
信託財産である土地に建物を建設したうえで、土
地や建物などを売却する信託。信託終了時にはそ
の処分代金が受益者に支払われる。
3.事例-フェスティバルゲート
 大阪市浪速区霞町市電車庫跡土地信託事業
・委託者兼受益者:大阪市交通局
・受託者:東洋,中央,三井,日本の4信託銀行
・目的:土地の有効活用,地域振興に資する開発
・信託期間:1991.3~2020.3の30年間
 フェスティバルゲートは賃貸型土地信託として、隣接
するスパワールドは処分型土地信託として開発
 1997.7 「都市型立体遊園地」としてオープン
入場料無料・交通至便、商業施設・映画館も完備
→開業初年度の入場者数は、TDLに次ぐ第2位の
656万人を記録した。
↓
しかし、入場者数・テナントともに激減し、・・・
↓
 2004.7 受託者(UFJ・中央三井・三菱の3信託銀
行)は、事業形態の変更と債務の弁済などを求める
民事調停を大阪簡易裁判所に申し立てる。
開業中7年間で、1度も黒字を計上しなかった。
原因
1.信託銀行にとって遊園地業という不慣れな事業
2.「親方日の丸」的な発想の
見通しの甘さ
3.構造上新しい遊具などの増
設が困難
4.リピーターを得る集客力の
あるイベントなし
5. USJの誕生
 2004.3 調停委員会から調停案の提示があり、29
日調停成立
調停事項
・2004年9月末日を以って信託契約解除
・信託財産の引渡し
・契約上の地位継承
・信託財産に属する債務の処理
・解決金の支払い
⇒結果、大阪市は実質200億円の負債を負担
4.土地信託のメリット
 管理・運営に関する事務は信託銀行が行うため、手
間をかけずに事業を実施できる。
 資金借り入れは信託銀行が代行する。
 国・公有地に関しては、地域開発事業を進める手段
となる。
5.土地信託のデメリット
 信託配当は実現主義であるため、収益は不確定で
事業リスクがある。
 信託銀行への報酬支払いが必要となる。
 責任の所在や、委託者の権利(信託法)確保があい
まいである。
6.土地信託事業の今後
使用していない土地を有効的に利用するた
めの手段の1つ。その土地の特性や信託者・
受益者のニーズにあわせて、受託者は正しく
その手法を選択しなければならない。
委託者・受託者・受益者それぞれの、権利・
義務関係を、法制などにより具体的にしてい
く必要がある。
参考資料
 社団法人信託協会HP
(http://www.shintaku-kyokai.or.jp/)
 UFJ信託銀行HP
(http://www.ufjtrustbank.co.jp/)
 大阪市交通局HP
(http://www.kotsu.city.osaka.jp/)
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土地信託事業の概要