環境都市計画5
地価と土地資源
北村眞一
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土地という資源
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都市は,土地を資源として成立する.
土地の生産性が文明を形成した.
土地をめぐる群,部族・豪族・武将の争い.
江戸:農業生産→土地の価値:石高
近代化:土地の資産価値:税法の変化
土地資産が金融資産:工業化,商業化,
「土地本位制」,容積率と建ぺい率,立地
条件による不動産鑑定
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土地所有略史
• 大化改新 班田制:一土地公有(朝廷),6才以上
の良民男女・奴婢に口分田を班給,死亡収公
• 墾田永年私財の法(743)→荘園,不輸の権(ふ
ゆのけん)税を払わない貴族の手法→将軍・大名
が守護・地頭による土地配分と租税収集(物納)
• 太閤検地・江戸:土地台帳と年貢(物納)
• 明治:地租改正(明治6),地価→現金税納
地主と小作に分かれる
• 戦後:農地改革:土地再配分,自作農原則
• 農業問題→国土・都市問題→金融問題
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地価をはかる不動産評価
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不動産評価法
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1.地価公示価格(公示地価)
• 国土交通省・土地鑑定委員会
• 毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公
示。
• 都市と周辺に標準地を選び、1地点につき
2人の不動産鑑定士が別々の調査をして
評価。最新の取引事情や収益性なども加
味され、国内の公的な土地評価の基準と
も言えます。
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2.路線価(相続税路線価・倍率価
格・相続税評価額)
• 国税庁
• 毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧
は税務署や国税局で可能。
• 地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定
士などよる評価などを参考に決定。
• 地価公示価格の8割が目安。おもに相続
税、贈与税、地価税を算定する基準となる
価格です。
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3.固定資産税評価額
• 地方自治体(総務省)
• 3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資
産課税台帳に登録、閲覧可能。
• 国の『固定資産評価基準』に基づき決定さ
れますが、地価公示価格の7割程度が目
安。固定資産税、都市計画税、不動産取
得税、登録免許税の算定に利用され、住
まいと密接に関係しています。
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4.基準地価(都道府県地価調査基準
地価格・都道府県地価調査結果)
• 都道府県
• 毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地
価公示価格が都市計画区域内を対象にし
ているのに対し、都市計画区域外の林地
なども含む。調査は不動産鑑定士によるも
の。性格は地価公示価格とほぼ変わりま
せんが、地価公示価格と並んで国内の土
地取引価格の目安になっています。
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5.実勢価格
• 市場での取引による売買の価格
• 含み益・含み損は所有時における評価額
と実勢価格の差
• 売買されて初めて価格が決まり,取引税
が決まる.不動産金融によって取引と価格
がが増大.投機性を規制するために短期
譲渡に高額な税をかける.バブルで不動
産金融の規制
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都市計画の影響
• 区域区分:市街化区域・市街化調整区域
の違いで,開発利益に差が出る→大きな
影響
• 用途地域:容積率・建ぺい率で,業種と建
てられる建築の大きさが決まる.
• 地価負担力
金融>商業>住宅>農業>林業
• 土地利用政策←→産業政策の連動
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首都圏
の地価
平成17
年
東急不動産
調査
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年収
5倍
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平成
13年
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地価の変動平成16年度
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地価の長
期変動
区域区分1968
土地金融
規制1990
オイルショック
S35:工業地騰貴,
S42:住宅地,
S50:オイルショック
S64:商業地バブル,
H:バブル崩壊
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戦後地価土地政策
• 方荘号地:
• 土地所有者は農家である.
• 農家経済:戦後のバブル→農業低迷→農
家不動産兼業化→農家は3度土地を売る
• 1967騰貴対策:税法上の短期譲渡所得
税,市街化区域内農地の宅地並課税
• バブルと崩壊:プラザ合意・円高・製造業
株価と地価,金融センター東京,金融規制
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今後?
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中心部地価下落
→中心市街地活性化
→都市再生
都市構造変化は継続
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