証券化 Securitization
証券化とは
証券化の仕組み
証券化の事例
証券化の理論
証券化(Securitization)とは

何らかのもの(契約)を有価証券という形に置き
換えること
理論的には、世の中のありとあらゆるものが証
券化可能。
何か

代表的なもの
価値ある紙切
れ
不動産、事業プロジェクト
ソフトウエア、タレント
不動産の証券化
不動産投資信託(REIT)

REIT(不動産投信)とは、
たくさんの投資家から資金を集めて「不動産」を
購入し、
そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当(分
配)する商品。
投資
家計
証券市場
多数・小額・短期
購入
大口・長期
家賃収入・損失機会小
配当
投資家はどこにお金が流れるか知っている
賃貸料
直接金融
不動産
住宅金融(ローン)の仕組み
施工・販売・管理
業者(建設・
不動産)
マイホーム
代金
購
入
・安定収入
・物件担保
個人
10年~35年返済
・保証人(協会)
(元本・利息)
住宅金融公庫・
銀 行
不動産の証券化の仕組み
もっと
売りた
い
もっと
貸した
い
業者(建設・
ビジネス
不動産)
機会が
欲しい
配当
証券市場
SPC上場
投資
FUND
個人投資家
銀 行
投資
機会
が欲
しい
不動産
証券化
出番
だ♪
サービサー:作成・管理・保証
譲渡・売買
特別目的会社(SPC)
特定の目的(事業)のために、設立される会
社
 メリット
① 有限責任(責任範囲の明確化)
証券持分だけ責任を負う
② 流動性の向上
証券をいつでも売買できる(上場の場合)
③ システム優遇
配当に対する法人税の優遇措置

REIT(不動産投信)の特徴
REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
●証券取引所に上場 (市場名:J-REIT)
証券会社を通して、東証で売買可能。ネット取引可能。
●リスク分散、専門家が不動産を運用
分散投資による、リスク分散の効果。
●安定した分配金、相対的に高い利回り
分配金の原資は、多数の物件からの賃料、
(安定した分配金、相対的に高い利回り)。
●比較的、手の届く金額で投資可能
20万円~70万円前後から投資が可能、個人では困難
だった不動産投資が、比較的無理のない額で可能
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