平成25年 秋の講演会
「都市と不動産を考える」
テーマ①
「平成25年東京都地価調査の
あらましについて」
公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会
地価調査委員長 後藤 計
1
講演の内容




Ⅰ.平成25年東京都地価調査の概要
Ⅱ.最近の不動産市況
Ⅲ.全国の地価動向の特徴
Ⅳ.不動産鑑定士の役割
2
Ⅰ.平成25年東京都地価調査の概要

平成25年東京都地価調査の対前年変動率
は以下のとおり(すべて東京都全域)
住宅地・・・+0.5% (昨年度-0.6)
商業地・・・+0.7% (同、-0.8%)
全用途・・・+0.5% (同、-0.7%)
地価変動率はマイナスからプラスに転じた。
3
平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
4
地価変動の主な特色
○区部
(全用途、上昇地点、下落地点の割合)
25年調査
24年調査
3.4% 1.5%
4%
6%
13.3%
上昇
横ばい
下落
非継続
26%
64%
81.7%
5
○多摩
(全用途、上昇地点、下落地点の割合)
25年調査
24年調査
3.1% 2.4%
4%
6%
上昇
横ばい
下落
非継続
29.9%
26%
64%
64.6%
6
東京都上昇率BEST10
東京都上昇率ベストテン
地
7.0%
価
6.0%
5.0%
上
昇
率
6.3%
5.8%
5.3% 5.1%
4.4% 4.3%
4.0% 4.0% 4.0% 3.9%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
基 準 地 番 号
7

住宅地
(区部)
・平均変動率が+0.5%、前年-0.5%、プラスに転
換。唯一葛飾区が-0.1%で下落。
(多摩地区)
・平均変動率が+0.5%、前年-0.6%、プラスに転
換。青梅市-0.4%、狛江市、武蔵村山市、及び
あきる野市が-0.1%
・檜原村-4.1%、奥多摩町-3.8%、日の出町
-0.5%、町村部で高い下落。
8
平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
9
平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
10

商業地
(区部)
・平均変動率が+0.8%、前年-0.8%、プラスに転
換。
板橋区0.0%を除く、22区で平均が上昇。
(多摩地区)
・平均変動率が+0.4%、前年-0.8%、プラスに転
換。
八王子市-0.4%、国立市-0.3% 、狛江市-
0.3% 、青梅市-0.2% 、奥多摩町-3.9% 、檜原
村-3.6%で下落したが、下落率はいずれも縮小。
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平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
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平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
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ブロック別平均変動率(住宅地)
平
均
変
動
2.0%
1.9%
1.5%
率
1.0%
0.8%
0.7%
0.4%
0.3%
0.5%
0.0%
-0.5%
-0.5%
-1.0%
中心区
内周区
外周区
北多摩地区
南多摩地区
平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
西多摩地区
14
ブロック別平均変動率(商業地)
平
均
変
動
1.5%
1.2%
0.9%
1.0%
0.8%
率
0.4%
0.5%
0.2%
0.0%
-0.5%
-0.9%
-1.0%
中心区
内周区
外周区
北多摩地区
南多摩地区
平成25年東京都基準地価格
(東京都HP、東京都財務局財産運用部管理課地価調査担当)
西多摩地区
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[区 部]
 中 心 区:千代田区、中央区、港区、文京区、台東区 (5区:138 地点)
 内 周 区:新宿区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、渋谷区、中野
区、豊島区、北区、荒川区 (11 区:275 地点)
 外 周 区:世田谷区、杉並区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区
(7区:299 地点)
[多摩地区]
 北多摩地区:立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、昭島市、調布市、小金井
市、小平市、東村山市、国分寺市、国立市、狛江市、東大和市、清瀬市、東
久留米市、武蔵村山市、西東京市 (17 市:248 地点)
 南多摩地区:八王子市、町田市、日野市、多摩市、稲城市 (5市:203 地点)
 西多摩地区:青梅市、福生市、羽村市、あきる野市、瑞穂町、日の出町、奥
多摩町、檜原村 (4市3町1村:77 地点)
[島 部] 大島町、新島村、神津島村、三宅村、八丈町、小笠原村 (2町4村:28
地点)
16
Ⅱ.最近の不動産市況
地価上昇局面に転じた理由・背景
①アベノミクス効果
②その他
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今年の地価上昇の状況
(住宅地)
 利便性・環境に優る住宅地・マンションへ
の需要の増加、マンション価格の上昇、素
地への需要の増加、素地の価格上昇
 一部の地域(名古屋圏)で賃貸アパートの
需要増加
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(商業地)
 特に投資用不動産(賃貸ビル、賃貸マン
ションなど)への需要が増加、価格上昇・
利回りの低下、一部の地域(名古屋圏)で
事業用不動産も好調
 貸オフィスの需要増加
19
アベノミクス効果





金融緩和、銀行の貸出競争、金利先高観
株高による資産効果
インフレ期待・不動産先高感
企業の業績回復(特に自動車関連)
円安による外人観光客の増加
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その他の背景





消費税の増税に伴う駆け込み需要
相続対策
地価の底値感
震災以降、抑制されていた需要の顕在化
今後は、湾岸エリアを中心にオリンピック
招致決定が注目
21
①オフィス市況
空室率
(三鬼商事株式会社調べ、 2013年8月末)
・東京ビジネス地区・・・8.16% 、前年同月比
-1.01%
 (CBRE調べ 2013年第2四半期)
・東京都心5区・・・6.5% 、前年同月比-1.3%
・東京23区・・・・・ 6.8% 、前年同月比-1.1%
・東京グレードA・ 7.3% 、前年同月比-3.0%

22


全般的に事務所需要が増加傾向にある。
一方、大規模オフィスの大量供給が平常
に戻ったことから、空室率が低下してい
る。賃料は、グレードAビルで上昇傾向に
転じ、他の事務所でも強気の展開が見ら
れる。
移転理由としては、ビルグレードアップ、立
地改善、拡張などの積極的な理由が増加
している。
23
②マンション市況

供給面
2013年1~6月、首都圏で供給された
新築マンションは24,299戸(前年同期
比+17.1%)
東京都区部(+24.1%)、東京都下(-
16.4%)、神奈川県(-0.6%)、埼玉県
(+37.7%)、千葉県(+60.1%)
24



需要面
2013年1~6月、初月契約率平均78.8%
(1.2Pアップ)
株の資産効果、相続対策、物件価格及び
金利上昇懸念、消費税の駆け込み効果な
どが考えられる。戸当たり価格4.8%アッ
プ、㎡当たり価格4.5%アップ
秋口以降の予測は上振れも、年間5.0万戸
を見込む
(㈱不動産経済研究所調べ)
25
③戸建市況
首都圏の平成25年4月~6月の新築戸
建住宅成約件数
1,271件(前年同期比+17.5%)
 成約価格3,462万円(前年同期比
+0.1%)

26
首都圏の平成25年4月~6月の中古戸
建住宅成約件数
2,659件(前年同期比+11.6%)
 成約価格3,083万円(前年同月比0.2%)
成約件数増で活性化、住宅価格は概ね
横ばい

「Market Watch」(2013年6月) ((財)東日本不動産流通機構)
27
④不動産投資(REIT)市況

<市況データ>

時価総額、東証REIT指数とも大幅増
ただし、25年4月以降は低下傾向が続いている
投資法人、41法人(昨年から6法人増加)

(不動産投信情報ポータルによる)
28
(不動産投信情報ポータルによる)
(不動産投信情報ポータルによる)
29
三大都市の空室率の推移
12
11
10
9
東京ビジネス地区
名古屋ビジネス地区
8
大阪ビジネス地区
7
6
三鬼商事「オフィスリポート」から
30
三大都市の延床面積の推移
108.0%
グランフロント大阪タ
ワー、ダイビル本館
106.0%
104.0%
102.0%
東京ビジネス地区
100.0%
98.0%
名古屋ビジネス地区
大阪ビジネス地区
96.0%
94.0%
三鬼商事「オフィスリポート」から
31
Ⅲ.全国の地価動向の特徴
・被災地域の高台・内陸の住宅地で、引き続き高
い上昇が続いている。
・北区を中心に大阪市内の商業地で、高い上昇
率の地点が目立つ。
・通販事業を中心とする物流施設の集約・大規模
化の影響で、首都圏の物流施設用地の上昇率
が高い。
32
全国上昇BEST10(住宅地)
35%
30.5%
30%
25%
19.5%
20%
15%
18.1%
12.6% 11.6% 11.5%
11.1% 10.3% 10.0%
9.8%
10%
5%
0%
33
全国上昇BEST10(商業地)
14%
13.4% 13.0%
12.0%
12%
10%
10.6%
10.1%
9.8%
9.8%
9.5%
9.2%
8.4%
8%
6%
4%
2%
0%
34
全国上昇BEST10(工業地)
12%
10%
8%
6%
11.3%
8.9%
7.0%
5.7%
5.1%
4.7%
3.8%
4%
3.5%
3.4%
2.9%
2%
0%
35
地価調査・基準地価格の決め方

原則として「原価法」、「取引事例比較法」、
「収益還元法」の3手法を適用する。
(但し、既成市街地では「原価法」の適用が困難)
①原価法・・・土地の造成費用等から求める方法
②取引事例比較法・・・周辺の売買事例から対象地の価
格を求める方法
③収益還元法・・・賃貸用建物の建築を想定し、土地・建
物全体から生み出される収益から対象地の価格を求める
方法。
④25年地価公示・地価調査から、分譲型マンションが最
有効使用である標準地・基準地で、開発法が正式に導入
された。
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Ⅳ.不動産鑑定士の仕事
・公的評価
地価公示、地価調査、国税評価、固定資産税評価
・公共事業の評価
公共用地取得の補償、売却、有効利用時の評価
・裁判所評価
競売、訴訟・調停時の評価
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・金融
REITなど証券化不動産、担保不動産
・企業会計
固定資産、棚卸資産(販売用不動産等)、賃貸等不動産
・企業再生
民事再生法、会社更生法、私的整理
・不動産取引
売買、交換、賃貸(新規、継続)
38

ご清聴ありがとうございました。
39
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平成25年 秋の講演会 - 公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会