都市再開発促進の新しい取組と
定期借家制度
山崎福壽(上智大学)
市街地再開発事業(権利変換)のしくみ
六本木六丁目地区第一種市街地
再開発事業 11.0ha
•
•
•
•
•
•
•
1990年再開発準備組合発足
1995年都市計画決定
1998年再開発組合を設立(東京都からの認可)
1999年権利変換計画の認可
2000年着工
2003年4月完成
2004年3月再開発組合解散
プット・オプション+権利床
=保険の提供
開発事業者は、従前の土地所有者に対
して、従前の土地と交換に、再開発によっ
て生みだされる権利床とこの権利床につ
いてのプット・オプションを供与する。この
プット・オプションの権利行使価格は従前
の土地の価格と等しく設定する。
従来の問題点とその改善点
•分配上の不公平性(借家人・転出者)
•将来の不確実性(資産価値)
•居住の安定性
•悪循環:将来の不確実性・不公平感
→権利調整の遅れ→事業の遅れ→
不確実性の増大
プット・オプションと権利床の総価値
プット・オプションの価値と利害
調整のインセンティブ
•リスクの移転 地権者→開発業者
•地権者に協調のインセンティブ(オ
プション価値の上昇)
•成功確率を高く予想する投資家が
オプションを購入(悲観的な地権者
は土地と権利床を売却)
ゴネ得とプット・オプションの価値
•効率的な事業への反対行動は他の地
権者に不利益をもたらす
•代替的な土地利用計画者は、プット・オ
プションを購入して対抗する。
•収用権の必要性
事業の認可基準の問題点
•事業認可には、組合設立・都市計画決定、
権利変換の各段階で全体の地権者の3分の
2の同意が必要(面積要件に変更すべき)
・さらに、一定の基準(権利変換基準)が
定められており、全員同意の場合にしか、
この基準の変更ができない(弾力化の必
要性)
権利調整を阻害する税制と借地借家法
•特例によって、土地譲渡所得税(税率
26%)や登録免許税は免除。
•権利変換以前に事業者に土地を売却して
転出してしまった土地所有者には、この特
例は認められない。
•従前の土地と交換される権利床が、従前の
土地と同一の施工区域と認定されなければ
ならない。→買い換え特例
•借地借家人の存在(借家権の金銭補
償)
定期借家の問題点
• 書面による重複説明義務の廃止
• 借家人による中途解約権は転貸とのオプ
ションとすべき
• サブリース事業への普及促進
(原契約は普通借家減額請求権が発生)
ダウンロード

都市再開発の新しい取り組みと定期借家制度